碧桂园的“稳”:保持高回款率,三四线市场反弹明显

2020-08-26 11:00:00 来源: 中房网
[摘要]8月25日,碧桂园发布2020年中期业绩。在新冠疫情影响之下,今年2月碧桂园的销售业绩受到短暂压力,自3月起逐步回暖,上半年累计实现权益销售金额2669.5亿元,多项经营指标保持稳健,仍处于行业领先位置。

 8月25日,碧桂园发布2020年中期业绩。在新冠疫情影响之下,今年2月碧桂园的销售业绩受到短暂压力,自3月起逐步回暖,上半年累计实现权益销售金额2669.5亿元,多项经营指标保持稳健,仍处于行业领先位置。

  就在两周以前,碧桂园以703.35亿美元的营业收入位列世界企业排行第147位,居全球房企首位,这已是其连续第四年跻身世界500强。

  优秀的名次表现,得益于碧桂园持续向好的销售业绩和稳健的财务水平,这也让其有能力和实力在保证地产主业做大做强的同时,持续加码建筑机器人、机器人餐厅、社区零售、现代农业等多元产业,不断提升企业竞争力和实现平稳健康发展,更为其赢得了业界和市场的认可。

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  销售逆市上扬,仍保持行业领先位置

  2020年上半年,碧桂园连同合营联营公司累计实现归属于母公司权益的销售金额2669.5亿元,权益销售面积3185万平方米。受新冠疫情影响,今年上半年房地产市场面临空前压力,在行业调整持续、规模房企整体增速放缓的背景下,碧桂园的销售规模虽较去年同期有所回落,但截止上半年末,碧桂园的权益口径及全口径的销售金额均保持行业第一。

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  从销售数据上看,疫情虽对碧桂园的2月销售业绩产生了直接影响,但3月销售恢复好于预期,较2月环比大幅增长,并且自3月以来已实现连续5个月同比增长,其中7月同比增长27.52%至542.8亿元。总体来看,今年1-7月碧桂园的销售业绩继续保持了较快的增长速度,累计同比增幅持续上升,销售额已接近去年同期值。

  今年上半年,碧桂园权益物业销售现金回笼约2509.3亿元,权益回款率达到94%,已连续5年高于90%,在行业继续保持领先。

  同时,碧桂园2020年下半年权益可售资源约人民币6412亿元,据上半年62%的权益销售去化率推算,预计全年的权益销售规模或将在6600亿元左右。此外,截止今年6月末,碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7808亿元,在很大程度上锁定了公司今年乃至未来两三年内业绩提升空间。

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  得益于碧桂园长期聚焦三四线市场的战略布局,从销售结构来看,三四线城市除疫情影响较为严重的2月份之外,其他月份的销售业绩均实现稳步增长,自3月起月均同比上升11%,优于销售同比变化水平出现不同程度下降的大多一二线城市。

  疫情之下,三四线客户买好房子的意愿愈加强烈,叠加消费刺激政策和城镇化的推进都对三四线城市产生利好,这也有利于带动碧桂园整体业绩迅速恢复和提升。

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  可售资源较为充足,三四线优势更为明显

  一直以来,碧桂园响应国家城镇化政策,坚持“巩固一二线、聚焦三四线、下沉五六线”的战略布局,截至2020年6月底,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2662个,权益可售资源合计约2.34万亿元,可售资源充足。

  值得一提的是,碧桂园倾向于加码三四线城市,超8000亿元、约三分之一权益可售资源位于三四线,而在此类区域中,有85%的城市处于库存短缺或合理状态。

  正因如此,三四线城市的销售比例和投资转化率等数据均表现更优。截止上半年末,按项目所在地分,位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61;按目标市场分,目标一二线与目标三四线销售金额比例为45:55。再从三四线项目投资转化情况看,截至今年6月底,碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28,相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率,优势更为明显。

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  目前,碧桂园已进驻全国31个省级单位、288个地级市、1334个区/县,土储布局兼具广度和深度,但这并非撒网式投资,而是对各地市场深入分析,碧桂园重点对常住人口50万以上的城市、人口流入区,以及粤港澳、长三角等五大城市群进行项目布局,投资占比分别达到98%、93%和73%,符合中国未来新型城镇化发展方向。

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  现金流宽裕,债务和融资成本进一步降低

  面对市场考验,碧桂园在市场布局、融资方面优势更加凸显,并保持了良好的增长态势,总体保持了较为稳健的财务水平。

  报告期内,碧桂园实现营业收入1849.6亿元,毛利448.9亿元,净利润219.3亿元。归属股东净利润141.32亿元,本公司股东应占核心净利润约人民币146.1亿元,多项指标继续保持行业前列。

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  在债务和融资成本方面,截止上半年末,碧桂园的有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元,降幅达7.5%;净借贷比率仅为58.1%,同比继续下降,远低于行业90%的均值,且已连续多年保持了净借贷比率低于70%。此外,上半年末碧桂园融资成本为5.85%,相较去年底下降了49个基点,融资成本也在进一步降低。

  截止2020年6月末,碧桂园可动用现金余额约2055.2亿元,占总资产比例达到10.5%,加之尚有3288.1亿元的银行授信额度未使用,现金流十分充裕。

  近些年来,碧桂园一直在聚焦城镇化带来的住宅及相关需求,在力争地产主业蛋糕做大的同时,也在进一步加码机器人、现代农业等多元业务板块,新老基建的组合成为碧桂园的重点发展方向,希望打造出一个覆盖客户全生命周期的资源整合平台。

  在碧桂园看来,中国的城镇化进程远未结束,庞大县镇居民改善居住环境的需求仍将持续,庞大城镇市场大有可为。目前,在全国房地产开发企业数量近10万的庞大市场中,碧桂园销售额市占率已达5%左右,累计有超过450万家庭1000多万人选择了碧桂园。

  放眼未来,尽管面临诸多的不确定因素,碧桂园凭借着稳健的财务水平、充裕的现金流和可售资源,以及广而深度的全国化布局,仍将为其带来相对确定的持续向好的销售表现。


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